Le diagnostic État des Risques (souvent appelé État des Risques et Pollutions – ERP) est un document obligatoire en France qui vise à informer l’acheteur ou le locataire d’un bien immobilier des risques naturels, miniers, technologiques, ou liés à la pollution auxquels le bien est exposé. Ce diagnostic s’inscrit dans une démarche de transparence et de prévention des risques afin de protéger les occupants et de leur permettre de prendre des décisions éclairées.

Quand l’État des Risques est-il obligatoire ?

Ce diagnostic doit être fourni :

• Lors de la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain).
• Lors de la location d’un bien immobilier (logement, local commercial, etc.).

Il est à joindre au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location. Le propriétaire ou le bailleur a la responsabilité de le faire réaliser et de le remettre à l’acquéreur ou au locataire avant la signature du contrat.

Durée de validité

L’État des Risques a une durée de validité de 6 mois. Il doit donc être mis à jour si la vente ou la location intervient plus de six mois après l’établissement du diagnostic initial, ou si la situation du bien change (modification du plan de prévention des risques, par exemple).

Que contient le diagnostic État des Risques ?

Le document ERP recense les informations suivantes :

1. Risques naturels : inondations, mouvements de terrain, séismes, feux de forêt, avalanches, etc.
2. Risques technologiques : industries dangereuses (présence d’installations classées pour la protection de l’environnement – ICPE), gazoducs, sites Seveso, etc.
3. Risques miniers : affaissements, effondrements liés à des activités minières passées.
4. Risques de pollution des sols : présence de sols pollués ou de risques de contamination.
5. Exposition au radon : dans certaines régions, il peut être nécessaire de mentionner le niveau d’exposition à ce gaz naturel potentiellement cancérigène.
6. Information sur le retrait-gonflement des argiles : si le bien se situe dans une zone concernée par ce phénomène géotechnique (affaissement du sol lié à la sécheresse et à l’humidité des sols argileux).

Comment est-il établi ?

L’État des Risques est rédigé à partir des documents et informations fournis par la préfecture (comme les arrêtés préfectoraux) et les Plans de Prévention des Risques (PPR) existants. Le propriétaire ou le bailleur peut soit le remplir lui-même en se basant sur les informations disponibles dans la mairie du bien concerné, soit faire appel à un professionnel pour établir le document.

Pourquoi ce diagnostic est-il important ?

L’objectif du diagnostic État des Risques est de garantir une information claire et complète sur les risques encourus par les occupants d’un bien immobilier. Cela permet de :

• Protéger les occupants : en les informant des risques auxquels ils pourraient être exposés, par exemple des inondations ou des risques industriels.
• Faciliter la prise de décision : l’acheteur ou le locataire peut choisir d’acquérir ou de louer le bien en toute connaissance de cause, en tenant compte des risques éventuels.
• Anticiper les mesures préventives : l’information permet de mieux préparer et sécuriser les lieux face aux risques identifiés (par exemple, en prenant des assurances spécifiques).

Conséquences en cas de non-respect

En l’absence de ce diagnostic ou si les informations sont erronées ou incomplètes, l’acheteur ou le locataire peut demander une diminution du prix de vente ou du loyer, voire la résiliation du contrat. Le propriétaire peut également voir sa responsabilité engagée en cas de dommage lié aux risques non signalés.

Exemple de situations à prendre en compte

• Un bien situé en zone inondable doit faire l’objet d’une mention claire dans l’État des Risques, avec des informations sur les niveaux d’aléa et les mesures de prévention éventuelles.
• Si un bien se trouve à proximité d’un site industriel classé Seveso, cela doit être indiqué afin de permettre aux futurs occupants d’évaluer les risques liés à cette proximité.

En résumé

Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) est un document essentiel pour garantir la sécurité des futurs occupants d’un bien immobilier et les informer sur les risques potentiels auxquels ils peuvent être exposés. Il contribue à la transparence des transactions immobilières et à la protection des personnes face à divers types de risques, qu’ils soient naturels, technologiques ou liés à la pollution.